14 十月

关于海外买家税的策略

对于不同身份的海外买家究竟需要符合哪些条件才能退回海外买家税,退税的申请流程和时间是怎么样的,今天让我们来好好扒一扒。

首先, 哪些人群在安省购房需要支付购买价15%的海外买家税呢?1. 在中国居住,持有旅游签证到安省购买物业,生活和工作的重心都在国内的朋友;2. 持有留学签证,在安省生活和学习的留学生朋友;

3. 持有工作签证,在安省生活和工作的朋友。

总之,如果买家本人不是永久居民或这加拿大公民,无论你的生活重心在安省还是在国内,都需要支付15%的海外买家税。:(

那么是不是只要是永久居民或者公民就一定不需要支付海外买家税呢?并不是这样的,让我们来看看在哪种情况下不需要交海外买家税,又哪种情况下交过的海外买家税可以退回。

所有海外买家都需要符合的硬性退税条件:

1. 海外买家本人或配偶必须100%持有该房产的产权(父母在产权上不符合条件,然后,配偶中只要一人满足退税条件就可以申请)例如: 小张和小王是夫妻关系,他们共同持有一个物业,那么其中任何一个满足退税条件就可以退税,小张和他的妈妈共同持有一个物业,即便小张满足了退税条件,也无法申请退税。

2. 海外买家或者配偶,必须在交房日起 60天内入住所购买的物业,并把该房产作为主要居住房。这就意味之在律师注册房屋用途的时候只能注册为自住房,不能注册为投资房。买家需要提供自住的凭证:驾照地址的更改,搬家公司的票据,银行对账单信息的修改,水电气的账单(正常使用), 电话和网络账单地址等

留学生退税的达成条件:

购房者需持有有效的学签,并自交房日起在安省全职上学满两整年。就学的学校可以是大学或者大专,但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府。这一点建议购房买家向校方求证。注意:全职就读的最低要求是全职上满整年课程的至少60%以上,也就是说,如果本科一年分为三个学期,留学生全职读完秋、冬学期以后,是可以暑期休假,不修课程的。

申请赎回时,购房者需要提供:

1)有效学签的副本

2)安省受认可学校官方出具的全职在读证明,以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实,2年当中转学是允许的,只要两边的项目都是全职在读即可。

要点是,一定要交房以后再完成两年全职的学业。例如:小张在多大上学,4年的全职本科学习,如果小张在大三第一个学期之前已经完成交房,那么毕业以后可以申请退税,如果,小张在大三第一学期开始以后才完成交房,那么毕业以后就不符合申请条件,但是小张可以选择继续读两年的研究生并完成学业来满足退税条件。

持有工签退税的达成条件:

购房者需持有有效的安省工签,并自交房日起即全职工作满一年。在安省,每周工作30小时以上被界定为全职工作。注意:购房之日起,购房者必须已经在全职工作,只有工签没有工作是不满足条件的。

申请赎回时,购房者需要提供:

1)有效工作签证的副本,证明整个一年期内工签都真实有效

2)完整的工作雇佣证明,(最好26张双周工资单,或12张月工资单)不可以只是一份Employment Letter

这个条件其实很容易达成,因为对于工作的工种和职位都没有要求,一般留学生群体如果已经快要毕业,又不满足留学生退税条件,那就需要规划好购房时机,在申请工签并工作以后再交房,只需工作一年就可以满足退税条件。也就是说对于留学生转工签的海外买家,有两次机会申请退税,但是一定要安排和规划好交房的时机,千万不要把自己卡在中间,两边都无法符合条件。

重点:学习两年和工作一年两个退税条件只能选择一个!例如:小张在交房时在大学就读,但未满足两年即毕业,之后立刻开始全职工作 并工作满一年,不满足退税条件,因为工签退税的一个首要因素是在交房的时候已经持有有效工签并正在工作,而小张在交房的时候还持有学签,他选择了一个错误的购房节点,导致两边都无法满足退税条件,这种情况下,小张应该继续就读其他的专业,比如读硕士,那么从交房的时间点算起来一共凑够两年并完成了学业是可以符合条件的。

新移民:

自交房日起,购房者在4年内成为加拿大落地移民,则可以申请赎回「海外买家税」注意:财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请,所以新移民从交房开始最长有4年零90天的时限可以操作。而前面两种情况中,(学签和工签)财政部必须在交房4年的时间内接到申请。

 

最近有一个朋友的朋友因为拿到永居身份以后回国生病的原因,没有在90天内申请退回海外买家税,结果白白损失近10万加币。这绝对不是开玩笑的,对照之前的留学和工签申请条件,在拿到永居身份之前妥善规划,看自己最接近哪一个身份申请退税。

重点在交房日期之前如果没有永久身份,但是交房之后的4年内拿到了永久身份,那么即便错过了以上的留学和工签退税的机会,还有第三次机会申请退税,但是必须在拿到永久身份后的90天内递交退税申请。例如:小张在大学第三年交房,时间不够达成留学退税的条件,而小张又没有继续读研究生,而是选择了转工签工作,那么小张就会失去了前两次的退税机会, 之后4年以后,小张拿到了永久身份,本来可以有第三次机会申请退税,结果没有在拿到永居身份后的90天以内提交退税申请,那么小张的15%的海外买家税和可能就打水漂了:(

其他的一些相关的情况:

长期居住在海外的加籍人士或永久身份,在加拿大属于非税务居民,在安省购房需不需要交付海外买家税。

物业转让需不需要交海外买家税?

转让物业脱手的卖家一般不涉及海外买家税,但却会遇到比较复杂的HST税务问题,需要向专业的会计师咨询。

多伦多市中心或者在卫星城有一些房子是混合用途(mixed zoning mixed use) 的物业,购买这类物业需不需要交海外买家税?

购买者需要按比例上交住宅部分的海外买家税,不需要上交商业部分的海外买家税,但请注意:比例的计算不是以面积比例计算,因为每一个城市商业和住宅的内定尺价不同,要以MPAC每年更新的价值分配来确定比例。这一比例可以在MPAC下面隶属的网站 Aboutmyproperty.ca上面通过输入Roll Number自动查询。

购买楼花什么时候上缴「海外买家税」?

签合同时无需上缴,4-5年后Final closing的时候上缴。

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